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　　REITs相关概念及实施目录REITs概念、分类各国运行REITs的特点我国REITs模式的选择我国REITs模式所遇到的障碍正海REITs可选择模式及盈利分析REITs概念REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

　　REITs分类股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益混合房地产投资信托基金，则将股本房地产投资信托基金和按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资与一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别REITs一般分为三大类别：即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金各国REITs运行的特点国家特点美国有明显的税收优惠特征，非常市场化，类型多样，但对收益分配有较严格的监管澳大利亚没有对股东最高或最低数目的限制，典型的管理方式是由公司受托人或基金管理人进行管理，其投资于不动产的目的一般是为了获取租金收益，没有最低收益分配的要求加拿大由房地产共同基金演变而来，绝大多数体现为契约型组织，受益凭证流通交易，利润分配实行可调整的分配比例香港不动产投资信托公司的资金管理采取外部管理方式，并未完全免除纳税义务，获取免于支付地产税，缴纳利润税欧盟不动产投资的资产折旧力强，不动产公开性良好，以及税收效率较高我国REITs模式的选择可供选择的三种模式。

　　(1)信托计划模式这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人(委托人)的利益目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策(2)房地产上市公司模式这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有公司法和证券法为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴这种模式面临的问题有：一是我国公司法所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题(3)封闭式契约型产业基金模式这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。

　　这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据我国REITs产品的三种发展路径比较模式和路径主要法规限制和突破难度优势信托计划信托法中对信托合同的200份的限制；信托计划的公募限制；证券法中没有对信托产品的证券定义；现有房地产信托产品与REITs属于不同产品，没有直接拓展性和参考性；法律障碍较难突破集合资金信托计划是各国REITs产品的主要结构和形式；具有结构和产品特性的优势；房地产公司公司对外投资不得超过净资产50%的限制；潜在的公司治理问题和利益冲突；和现有房地产上市公司很难区别；现有上市公司很难再里利用该产品；以公司法和证券法为基础，法律障碍较少；现有上市房地产公司的发展经验可供借鉴；封闭式基金产业投资基金类的法律制度不完善；公司型基金管理公司和契约式基金之间矛盾；法律障碍较难突破可以避开公司法中关于对外投资不得超过净资产50%的规定；现有封闭式基金运作和监管经验可供借鉴；可在结构中规定并实现专业房地产管理公司的作用；资料来源：毛志荣房地产投资信托基金研究，2004年，国泰君安证券研究所我国REITs模式所遇到的障碍股东最高及最低人数的限制l目前并没有经批准可在证券交易所公开上市的信托产品的先例和信托法规定的单项信托计划发行不能超过200份的限制,而最高200份的限制本身已失去了公开上市交易的意义 公司制投资公司投资额不能超过自有资产的50%的限制l我国公司法规定,公司对外投资不得超过净资产的50%,对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍 税收优惠lREITs 在信托法律关系及“公司法”框架下可能发生的双重征税问题房地产产权登记与结算制度的障碍l目前我国实行的产权登记制度法律依据为建设部2001年实施的城市房屋权属登记管理办法，但其权属登记部分关于信托法律关系下的产权登记管理是空白。

　　同时城市房地产转让管理规定中对资产证券化的房产交易面积单位分割、交易登记也是空白，对产权转让的操作细节和程序规定过于粗放，缺乏实际指导意义无法保证REITs在涉及物业产权持有和转让的时候拥有明确的法律支持无法公开上市的障碍l目前公开上市基金的条件都和发展REITs 有冲突，无法在公开市场平台募集更多的资金我国发展REITs的背景房地产开发风险的加大l目前房地产开发市场风险加大，房价有下行趋势，银行普遍考虑到风险惜贷，为了支持房地产行业的发展，需要考虑开展REITs来平衡风险与收益的问题世界不动产证券化的潮流驱动投资对于间接金融需求转向直接金融需求的改变正海REITs可选择模式在国家没有发布具体的相关规定之前，正海募集房地产信托基金可采用的模式是通过私募资金信托的方式进行操作或者直接作为投资者进入市场 REITs持有人 受托人 REITs信托计划房地产或房地产有关资产 资产管理公司简单信托模式利益相关方盈利分析作为资产管理方能够收取管理费和超额投资回报奖励；作为投资方能在较长的时间内承担一定的风险同时享受到相对平稳的收益或者超额收益；投资打包标的一般为商业地产或者有稳定租金收益的公寓项目，这类项目收益比较稳定；投资回收期限比较长，比较适合有一定实力的机构投资者或者封闭式基金。